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返回行业资讯>立体车库在广州:我太难了

2018年10月1日起正式施行的《广州市停车场条例》(以下简称《条例》)明确规定,申请安装机械式立体停车设备的国土、规划等行政管理部门应当简化审批程序,提高审批效率;机械式立体停车设备符合不动产登记要求的,可以按照其实际用地范围和不动产登记的有关规定办理确权登记手续;实行政府定价或者政府指导价管理的机械式立体停车设备的机动车停放服务收费标准可以适当上浮。此外,为进一步鼓励投资建设机械式立体停车设施,《广州市机械式立体停车设施安装管理办法》于今年10月1日起实施。但在实地走访中,新快报记者了解到,取车时间、回报周期、审批手续等成为影响“立体停车库”发展的重要因素。业内人士指出,目前广州仅是政策层面上鼓励安装机械式立体停车设备。



车主:

车位窄、耗时久

也对安全性存在担忧

“太难停了!”这是有两年驾龄,在天河区工作的林女士第一次停放立体车库时的感受。她表示,要在百福广场立体停车库停车,车辆进场后要倒车入库,同时由于车架中间有凸起位置,这就要求整个车身是正位停入。

今年5月刚拿到驾照的刘女士有着同样的想法。她在岭南电商园区租了月保车位,不过普通地面车位是她的首选。因为立体车库车位较窄,而且取车等待时间较久。记者看到,这里的立体车库装有红外线,如果车辆没停到位,在升降前就会一直报警。

广州市人大代表曾德雄告诉新快报记者,他自己曾多次在越秀、白云等区使用过立体停车设备。使用过程中,他发现车辆的停入和驶出都不太方便,“目前广州大多数立体停车的设备设计,没有考虑到司机的使用体验感,进而会影响了接受度。”

在采访中,有部分车主对立体停车库的安全性存在担忧,在上下升降时是否会损坏车辆?岭南电商园立体车库的管理员告诉记者,厂家会对车库进行每月至少一次的例行检查,确保设备安全运行。他表示,该立体车库运营快两年了,仅出现过一次管控设备失灵的情况。

而在广药立体车库租了月保车位的车主李先生则认为,立体车库不失为解决老城区停车难的一条有效路径。“在荔湾越秀等老城区,要想新建一个大规模的停车场很难,用一块空地来建设高层立体停车库相对容易些。”

 

物业:

前期投入后期维护

各项开支不能少

尽管广药车库是一个小型、简易停车场,报批过程也不少。广药立体车库工作人员曾先生介绍,该公司在2014年开始报建这一项目,仅规划许可证就办了两三年,再加上土地使用、营业执照、施工许可、特种设备运作、消防等手续,拖到了2017年才正式营业。

立体车库能否实现盈利呢?曾先生告诉记者,停车场初期设备投入约100万元,每年设备维护费用为3万元,人力成本每月1万元。另外,机械停车设备作为特种设备,还需要进行两年一次的年检,也是一笔支出。

而该停车场的潮汐现象明显,需求集中在早上,下午和晚上停车需求较小,全天的利用率最高只能达到46%左右。据介绍,该物业公司与广药附一院签订的合作协议为8年,其间物业公司租用停车场土地免除租金,但期满之后停车设备将归属医院所有。8年内是否能回本,对企业来说仍是个未知数。

5号空间创意园物业部经理卢俊宇告诉新快报记者,目前园区入驻的企业有200多家,2016年投入近200万元,建成了垂直循环类机械立体停车库,仅占两三个车位的面积,却可停放24辆车,的确缓解了停车难的问题。卢俊宇直言,目前月保车位为600元每月,加上维护费用、折旧成本,“按这个计算,估计10年都收不回成本。”

 

设备企业:

“按建筑工程申报周期漫长”

在采访中,三浦车库华南区市场部负责人钟锐波告诉记者,“我们在广西和深圳建的车库比广州要多。在深圳,对于符合条件的社会资本全额投资的机械立体停车设施,政府可给予补贴支持。”

今年7月4日,深圳福田区推出深圳首个停车设施补助政策,印发《福田区社会资本建设停车设施投资补助实施细则(试行)》,自2019715日起正式施行。对于机械式立体停车场()的补助,按照不同类型分为三个档次,即每个车位补贴8000元、20000元、30000元。

而从广州目前出台的政策来看,是鼓励社会资本投资建设机械式立体停车设施,但尚未提及相关补贴政策。

钟锐波表示,超50个车位的立体停车库需按“建筑工程类”的审批要求进行上报,“把立体车库当成建筑物进行审批,像红线退缩、容积率等盖大楼才需要的报建数据和材料,立体停车库难以提供,所以审批难度很大。”

 


天河区黄埔大道西一立体停车场至今仍没有投入使用


“按建筑工程申报,周期漫长,这是我们最为头痛的一点。”湖北齐星智能股份有限公司营销中心经理詹前墩表示,广州鼓励安装机械式立体停车设备,但目前受到政策细则没具体落地的束缚,其中包括未明确具体报建申报流程,对应职能部门分工较散,没有对应的牵头部门来指引,希望相关部门能统筹协调推进机械立体停车设备规划建设运营管理工作。

 

广药立体车库:

停车设备简易安全

部分车型无法停泊

11月151630分许,记者来到越秀区竹丝岗二马路50号附近的广药立体车库探访。这里紧挨着广东药科大学附属第一医院,除去4个车位为预留空间,共有20个车位,告示牌上显示每小时收费为6元,夜间收费则为13小时20元。

“这附近有中山医、省医、广药大附一院等好几家医院,尤其是早上9点到11点,停车位特别紧张,有时出现车主找2个小时都找不到车位。”车库工作人员曾先生告诉记者,该停车场由广药大附一院与物业公司合作开设。新快报记者见到,即使是在非高峰期,车库也停放了16辆车。

曾先生介绍,广药立体车库属于升降横移停车设备,相较于其他的机械式立体停车场较为经济简易,相应的安全防护措施也是有的。设备设有红外线灯,一旦有人进入停车范围,将自动停止操作,保障人员安全。不过,车库对车辆的长宽高、重量规格也有限制,比如SUV车型就无法停泊。

 

岭南电商园立体车库:

设备维护保养等开支大

预计投资回本需三四年

11月15日,另一路记者来到位于番禺区岭南电商园内的立体车库,该车库已投入运营近两年,共有五层120个泊车位。据该停车库投资运营方深圳凯格尔智能交通服务有限公司的管理员介绍,该机械停车设备成本近300万元,平均一个车位2.5万元。

管理员称,停车的车主多是园区内工作人员,包月停车多于临时停车车辆,120个车位每天的空置率在三到四成,每天营业额约2000元。记者了解到,岭南电商产业园立体车库包月停车收费为每月350元,临时停车4元每小时,前两个小时则每小时只收2元。

管理员告诉新快报记者,机械设备的维护保养、电费、操作人员的培训管理费用等都是较大的开支,“随着机械设备日后保养维护开支的增加,预计投资回本要三到四年。”管理员介绍说。

 

百福广场立体车库:

设备运转速度比较慢

饭点时取车等半小时


位于体育东路与华文街的交会处,即百福广场旁边,是一个小型露天立体停车场。场内立体停车架共有7个,每个六层,并排搭建,与此同时架子对面亦有一排地面停车位,整个场地的用地呈现集约状。

记者现场测算了一下,该停车场呈狭长形,占地面积约760平方米。“原来这个场地只能停30辆车左右,‘搭架’后可以停一百多辆。”停车场工作人员说。不过,由于场地面积小,同一时间仅允许一辆车操作,其余车辆则需在一旁等候。车场内有四五名工作人员负责指挥,每辆车由一名工作人员引导停入车架,随后吊起挪至上层空位。

由于护栏与车架的上升、下降是匀速进行,从准备进场到停好,需要花上1分钟左右。“最快1分多钟,慢的可能5分钟左右。”工作人员说,速度慢一直是立体停车库的“难题”,一旦遇到饭点、周末等特殊时间点,就容易导致排队。

记者走访时间为11月17日(周日)1730分许,恰好为晚饭饭点,在观察的15分钟内,入场停了五六辆车,同时场外最多时有四五辆车在排队等待入场。工作人员透露,相较于停车,更慢的是取车,“有时候遇到吃饭结束,一群人来取车,最多的能等上半小时。”

 

金羊花园立体车库:

合作形式安装立体车库

产权人与厂家分享收益

位于越秀区金羊花园小区拓业大厦门口有三四十平方米的空地,之前地面只能停十多辆车。11月16日,记者来到这里采访,保安告诉记者,大概在7年前安装了机械立体停车库,在地面车位上加装了一层机械设备,“这相当于利用了双倍地面面积,目前最大的停车容量可达35辆。”

据介绍,该机械立体停车小车库是按照商场等配套停车场收费标准来收费,白天一个小时12元,封顶60元,晚上封顶10元,24小时封顶70元。

与其他车库不同的是,该机械立体停车库采取合作形式,对于停车收益,场地产权人与厂商按比例分成,厂家会及时跟进后期维护问题。

目前,全市对于立体车库的安装,主要有两种形式,一是物业方直接购买,后期再缴纳维保费用,二是合作形式,对于停车收益厂家可按比例分成。


如何破除各痛点、打通流程,让立体停车不再只停留在“文件鼓励”阶段?


“停车难”作为“城市病”从政府到民间都不断在寻求“良方”以期破解中心城区用地紧张、车位“僧多肉少”等难点。其中向空间发展成为近年来的一个破解之道。早在《广州市停车场条例》(下称《条例》)出炉之前广州各界即对机械式立体停车加以关注讨论。然而,即便在有关条例出台后这一新兴事物的发展仍存在报建审批难、手续复杂、流程漫长且投资回本周期长、后期维护成本高等多个掣肘点。如何破除各痛点、打通流程让广州立体停车不再只停留在“文件鼓励”阶段?记者采访多位此前曾参加相关调研、论坛的市人大代表、市政协委员、行业专家他们均共同提出要通过建立良好的规则简化流程放宽标准以培育规范、有活力的市场。而广州市有关部门亦透露目前正积极推动停车场专项规划编制工作选址公共停车场建立体停车库并将试点联合审图机制。

 

掣肘点一:报建难审批也难 

建议将立体停车作为产业进行规划制定出台简化程序细则


“广州对立体停车库的态度还是较为保守。”广东省静态交通协会秘书长蒋有清坦言已实施一年多的《条例》虽明确鼓励安装机械式立体停车设备但具体鼓励政策及实施细则却迟迟未出台。“比如《条例》写明国土、规划等部门应当简化审批程序提高审批效率但如何简化、简化哪些程序这些至今都没有落地。”

记者了解到,根据《条例》第24条规定现有的停车库需要安装立体停车设备的建设单位应当申领建设工程规划许可证。无需申领许可证的要同时满足停车规模在50个车位以下、高度不超过6米等四个要求。

在蒋有清看来,《条例》规定的条件过于苛刻。他解释申领建设工程规划许可证需要面临多种审批手续复杂如此很容易让业主单位对建设机械式立体停车库望而却步。“例如在那些已建成的、停车位紧张的老旧小区报建立体车库如果按建设工程类项目报建的话立体车库要不要算容积率?”他表示如果算的话那小区就要重新调整规划,“这是一个几乎不可能完成的任务。”

广州市政协常委曹志伟在4年前接受新快报采访时便剖析了这一问题他认为机械式立体停车场要作为临时设施而不是永久建筑对其不收地价、不算入容积率、放开价格就能使其迅猛发展最终停车费也能降下来停车难也能解决。

“尽管现在政府出台相关文件规定但广州鼓励发展机械式立体停车不能停留在‘口头鼓励’。”广州市人大代表、广州市社会科学院哲文所所长曾德雄表示关键便在于未将机械式立体停车作为一个产业进行规划发展。一旦作为产业便涉及到多环节的梳理与打通包括用地、审批等都会更优先、顺畅。同时这也将意味着政策与财政的倾斜有望予以支持产业一定的财政补助。“毕竟现在向空间发展应该是城市发展的一个趋势停车也一样。”

 

掣肘点二:回本周期长维护成本高 

建议放宽限制条件培育规范且有活力的市场

在记者兵分多路实地走访过程中,不少装有立体停车设备的运营方吐槽,10年都收不回成本”、“赚的钱还不如放在银行收利息”。这一定程度上反映了立体停车设备投资回本周期长后期维护成本高等现状。

在参与调研的广州市政协委员、广州华新企业集团副总裁方颂看来,这与政策条件过于严苛有关。他解释称停车规模在50个车位以上、超过6米的审批流程等同于建筑物的申报流程如此审批时效不符合市场效率将企业拦在“大门”外。相反地停车规模在50个车位以下不超过6米的这一规模所产生的停车费收入无法摊薄机械设备的固定成本缺乏经济效益更影响了企业投资回本。

至于公共财政补贴方面,方颂表示这并非“治本良方”。他表示政府的作用是培育规范和有活力的市场因此建议建立良好的规则简化流程降低标准让市场自己发育起来。


掣肘点三:用户体验差大众接受度低 

建议从用户需求开发产品多方进行规划设计 

立体停车设备一边是自身发展“不顺”另一边在使用者心目中也“地位不高”。记者采访过程中发现不少司机均表示迫不得已才选立体停车首选仍是传统的地面停车。其中一大原因即是体验感不好不仅耗时还难停“太考验驾驶技术了!

从自身使用机械式立体停车的体验出发,曾德雄建议要想提高大众对于这一新兴事物的接受度关键是提升其使用体验感。“机械式立体停车是一个科技含量很高的事物。”他表示一方面相关生产商要做好用户调查从用户需求出发来开发、完善产品设计,“关键是要能方便、舒服地停。”另一方面用地规划也要有所考量“不能简单地划块地出来就建”而是要与经营者共同进行规划让布局更人性化、智能化。

此外,他还提出由于机械式立体停车涉及智能化操控因此有关的停车场工作人员亦要进行专业培训完善其相关的专业知识技能。

 

专家支招

建立统一的智能停车数据交换平台 统筹规划全市停车场建设

在蒋有清看来,广州市停车场建设仍存在碎片化的问题。要突破这一痛点一方面要摸清城市停车资源供需现状建立停车资源基础数据库与统一的智能停车数据交换平台充分盘活现有停车资源。

另一方面,以上述数据库为支撑在现有停车场条例的基础上尽快编制广州静态交通专项规划并分步实施。可考虑在短期内停车较为困难的区域加强停车设施的建设力度整理出一批小型地块用于立体车库的建设。

此外,方颂认为可采用“以静制动”原则交通压力较大区域应适度减少或取消路内停车位通过建设智能立体车库补充车位供给还路于车并坚持“配建为主公共为辅路边为补充”的停车供应结构。

同时,市政府可以利用自有停车场以及在医院、学校、商场等热门公共地区建设多功能立体车库和智能停车综合体项目缓解周边地区停车难问题。

 

部门回应

试点联合审图机制 选址公共停车场 建立体停车库

记者了解到,此前吴如军等市人大代表曾两次提出关于推动利用较小地块建设地下智能停车场缓解停车难的建议广州市交通运输局也两度在官网进行回复。

2018年1023在“明确对深层地下智能停车库建设审批流程给予简化和特定审批”的建议中市交通运输局回应称目前出台的《广州市建设工程项目审批制度改革实施意见》明确提出,要建立“多规合一”信息联动平台还提出了建立审批信息共享平台、简化收费环节、试点联合审图机制等措施。

市国土规划委(现为市规划和自然资源局)对于建设安装大规模立体停车设备正在研究规划审批过程中只需办理建设工程规划许可一个事项的工作。下阶段将明确相关规划审批流程和办事指南进一步缩短审批流程扶持机械立体停车设施建设。

今年6月1日, 市交通运输局二度回复时也表示目前该局正在积极推动停车场专项规划编制工作待编制完成后市住建局将按照《广州市停车场条例》要求组织编制政府投资的停车场的年度建设计划明确停车场类型、责任单位、建设主体、建设时序、投资规模、资金来源和停车泊位数量等内容。

市住建局也正在会同相关部门和各区政府开展建设公共停车场选址工作,目前初步选址16已陆续开展前期摸查、编制建设计划等工作其中部分点将试点建设地下停车库或机械式立体停车库。


【看看别地怎么整】

多地简化建设审批程序 可按特种设备类申报


为加强机械立体停车设施建设,上海、深圳、郑州、沈阳、厦门、成都、济南等多地也出台相应政策,简化建设立体停车库的审批程序已成为不少城市的共识。


济南:公共停车设施建设(备注:其中包括机械立体停车)通过区联席会议集中审批,容缺受理,一次办成。对于已建成的住宅小区和单位利用自有用地建设机械式停车库项目的,可免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。在补贴方面,对于地上立体停车设施,根据立体停车设施的类型,每泊位可有 0.6 万元、1.2 万元、1.5 万元三档补助。


成都:实行联席会议评审制,对于企事业单位、住宅小区及个人利用自有用地建设小型立体停车设施,免予办理建设工程规划、用地、施工等许可手续。


深圳:设置地上机械式立体停车设施或利用已建地下空间加装机械式立体停车设施,且设施内部空间无人员活动的,原则上按特种设备类申报;设置地下机械式立体停车设施,原则上按建筑类申报,其报建手续按建设项目相关规定执行。


(来源:新快报 何生廷)

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